지난 글에서 본사의 출점 전략을 먼저 파악해야 한다고 말씀드렸어요.
출점 전략에 맞는 자리를 찾았다면 이제 상권분석을 해야 해요.
사실 상권분석을 제대로 하는 본사를 만난다면 어디서 장사가 잘 될지는 본사가 제일 잘 알아요.
수많은 매장을 운영하면서 쌓아온 데이터가 있거든요.
문제는 상권분석을 외주 업체에 맡기는 본사예요.
본사가 직접 분석하지 않고 외주로 돌리면 그 결과가 얼마나 정확한지 보장할 수 없어요.
어중간한 분석으로 계약했다가 잘못된 자리에 오픈하면 돌이킬 수가 없어요.
그래서 본사만 믿으면 안 돼요.
예비창업자 스스로도 상권분석에 대한 공부를 해야 하는 이유가 여기 있어요.
본사 담당자와 상권을 이야기할 때 아무것도 모르는 사람과 어느 정도 아는 사람은 대우가 달라져요.
오늘 정리해드리는 내용이 그 기초가 됐으면 해요.
상권분석 전에 먼저 정해야 할 것
상권분석을 시작하기 전에 딱 하나만 먼저 정하세요.
"내 타겟 고객이 누구인가"
타겟이 직장인인지, 주부인지, 학생인지, 가족 단위인지에 따라 봐야 할 상권이 완전히 달라져요.
이게 정해지지 않으면 상권분석을 해도 기준이 없어서 판단이 어려워요.
1. 경쟁강도 분석 — 경쟁점을 넓게 봐야 해요
상권분석에서 가장 먼저 해야 할 게 경쟁강도 분석이에요.
그런데 많은 분들이 경쟁점을 너무 좁게 봐요.
내가 점심에 많이 팔리는 국밥집을 한다고 생각해보세요.
주변 국밥집만 경쟁 상대일까요?
아니에요.
점심시간이 피크인 주변 짜장면집, 우동집, 도시락집이 전부 경쟁점이에요.
점심 한 끼를 먹으러 온 고객을 두고 이 모든 가게가 경쟁하는 거거든요.
경쟁점을 파악할 때는 같은 업종만 볼 게 아니라 같은 시간대 같은 고객을 타겟으로 하는 모든 매장을 경쟁 상대로 봐야 해요.
경쟁점이 많다고 무조건 나쁜 건 아니에요.
경쟁점이 많다는 건 그만큼 수요가 있다는 뜻이기도 하거든요.
중요한 건 그 경쟁 속에서 내가 이길 수 있는지예요.
2. 배후세대와 유동인구 — 노출도가 전부예요
로드 매장을 한다면 매장 노출도가 가장 중요해요.
당연한 말 같지만 실제로 자리를 볼 때 이걸 놓치는 경우가 많아요.
배후세대란 내 매장 주변에 살고 있는 사람들이에요.
주거 밀집 지역이라면 배후세대가 탄탄한 거고 이 분들이 단골이 될 가능성이 높아요.
유동인구는 그 지역을 지나다니는 사람들이에요.
사람이 많이 다니는 길목에 있는 매장과 골목 안쪽에 있는 매장은 같은 동네라도 매출이 완전히 달라요.
로드 매장은 지나가다 눈에 띄어야 들어와요.
아무리 맛있어도 찾아오게 만드는 건 정말 어려운 일이에요.
시간대별로 세 번 이상 방문하세요
| 평일 점심 | 직장인 유동인구 |
| 평일 저녁 | 퇴근 후 유동인구 |
| 주말 낮 | 가족·나들이 유동인구 |
한 번 가서 좋아 보인다고 계약하면 안 돼요.
시간대별로, 평일과 주말로 나눠서 최소 세 번 이상 방문해야 진짜 상권이 보여요.
3. 공실률을 보세요
주변에 비어있는 매장이 얼마나 되는지 꼭 확인하세요.
공실률이 높다는 건 그 상권에서 장사가 잘 안 된다는 신호일 수 있어요.
임대료가 비싸서 못 버티고 나간 건지, 상권 자체가 죽어가는 건지 파악해야 해요.
반대로 공실이 거의 없고 권리금이 높게 형성돼 있다면 살아있는 상권이라는 뜻이에요.
4. 유동인구 무료로 확인하는 법
직접 세기 어렵다면 무료 툴을 활용하세요.
소상공인시장진흥공단 상권정보시스템
https://bigdata.sbiz.or.kr/#/hotplace/gis
- 주소 검색만 하면 유동인구, 매출 추이, 업종 분포까지 무료로 볼 수 있어요
- 상권분석 처음 하시는 분들한테 강력 추천해요
네이버 지도·카카오맵
- 주변 경쟁점 파악에 유용해요
- 리뷰 수와 방문자 수로 경쟁점 규모를 간접적으로 알 수 있어요
5. 그 상권의 미래를 보세요
지금 좋아 보이는 상권도 5년 후에 어떻게 될지 모르는 경우가 있어요.
주변에 대형 개발 계획이 있는지, 새로운 아파트 단지가 들어오는지, 반대로 공장이나 학교가 이전할 예정인지 확인해보세요.
구청 홈페이지나 네이버 부동산에서 개발 계획을 어느 정도 확인할 수 있어요.
지금은 한산해 보여도 대단지 아파트 입주가 예정돼 있다면 오히려 기회가 될 수 있어요.
본사에 이렇게 물어보세요
계약 전 본사 담당자에게 꼭 이 질문을 해보세요.
"상권분석을 직접 하시나요, 외주 업체에 맡기시나요?"
이 질문 하나로 본사의 체계를 바로 파악할 수 있어요.
직접 한다고 하면 어떤 기준으로 하는지, 외주라면 어떤 업체를 통하는지 추가로 물어보세요.
상권분석은 완벽할 수 없어요.
아무리 꼼꼼히 분석해도 막상 오픈해보면 예상과 다른 경우가 생기거든요.
그래서 상권분석의 목적은 완벽한 자리를 찾는 게 아니에요.
최악의 자리를 피하는 것이 목적이에요.
본사만 믿지 말고 직접 발품 팔고 공부해서 리스크를 줄이는 것, 그게 상권분석의 핵심이에요.
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