지난 글에서 상권분석 방법을 정리해드렸어요.
열심히 발품 팔아서 드디어 좋은 자리를 찾았다면 이제 임대차 계약을 해야 해요.
그런데 여기서 방심하는 분들이 많아요.
좋은 자리를 찾은 것에 안도해서 계약서를 꼼꼼히 못 보는 거예요.
프랜차이즈 계약서만큼 임대차 계약서도 중요해요.
잘못된 임대차 계약 조건 하나가 열심히 장사해서 번 돈을 다 날리게 만들 수 있거든요.
오늘은 임대차 계약 전에 반드시 확인해야 할 것들을 정리해드릴게요.
계약 전 가장 먼저 할 것
계약서 보기 전에 딱 하나만 먼저 하세요.
등기부등본 열람
인터넷 등기소에서 누구나 열람할 수 있어요. 비용은 700원이에요.
확인해야 할 것 세 가지예요.
첫째, 임대인이 실제 건물 소유자인지 확인하세요. 소유자가 아닌 사람과 계약하면 나중에 큰 문제가 생길 수 있어요.
둘째, 근저당이 얼마나 잡혀있는지 확인하세요. 건물에 대출이 많이 잡혀있으면 건물주가 경매로 넘어갈 경우 보증금을 못 돌려받을 수 있어요.
셋째, 불법 건축물 여부도 꼭 확인하세요. 불법 건축물은 영업 허가가 안 나오는 경우가 있어요.
1. 임대료 인상 조건
계약 기간 중에 건물주가 임대료를 올릴 수 있는지 확인하세요.
상가임대차보호법에 따라 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한돼요.
그런데 계약서에 이와 다른 조건이 명시된 경우가 있어요.
계약서에 임대료 인상 조건이 어떻게 적혀있는지 반드시 확인하세요.
장사가 잘 되기 시작하면 건물주가 임대료를 갑자기 올리려는 경우가 생겨요.
이게 현장에서 정말 많이 발생하는 분쟁이에요.
2. 계약 기간과 갱신 조건
상가임대차보호법상 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있어요.
이걸 계약갱신요구권이라고 해요.
쉽게 말하면 건물주가 마음대로 나가라고 할 수 없다는 거예요.
단, 처음 계약할 때 이 법의 보호를 받으려면 보증금이 일정 금액 이하여야 해요.
지역마다 기준이 달라서 계약 전에 꼭 확인해보세요.
또 계약 갱신 시 조건이 어떻게 되는지도 확인하세요.
갱신할 때마다 임대료를 대폭 올리는 건물주도 있거든요.
3. 권리금 보호 여부
권리금이란 기존 세입자가 다음 세입자에게 받는 돈이에요.
열심히 장사해서 가게 가치를 높여놨는데 건물주가 방해해서 권리금을 못 받는 경우가 생길 수 있어요.
상가임대차보호법상 건물주는 정당한 이유 없이 권리금 회수를 방해하면 안 돼요.
그런데 계약서에 권리금 포기 조항이 들어있는 경우가 있어요.
이 조항이 있으면 나중에 나갈 때 권리금을 한 푼도 못 받을 수 있어요.
계약서에 권리금 관련 조항이 있는지 꼭 확인하세요.
4. 원상복구 범위
계약이 끝나고 나갈 때 매장을 원래 상태로 돌려놔야 하는 조건이에요.
문제는 원상복구 범위가 어디까지인지가 계약서마다 달라요.
인테리어 전체를 다 철거해야 하는 경우도 있고 간판만 떼면 되는 경우도 있어요.
원상복구 범위가 넓을수록 나갈 때 비용이 많이 들어요.
계약서에 원상복구 범위가 구체적으로 명시돼 있는지 확인하고 애매한 부분은 계약 전에 건물주와 명확하게 합의해두세요.
5. 건물주 변경 시 계약 승계 여부
계약 기간 중에 건물이 팔리는 경우가 있어요.
새로운 건물주가 기존 임대차 계약을 승계하는지 확인하세요.
상가임대차보호법상 건물이 팔려도 기존 임대차 계약은 유지돼야 해요.
단 이 보호를 받으려면 사업자 등록을 해두는 게 중요해요.
계약 후 가능한 빨리 사업자 등록을 하세요.
꼭 기억하세요
상가임대차보호법 핵심 3가지
| 계약갱신요구권 | 최대 10년까지 갱신 요구 가능 |
| 임대료 인상 상한 | 연 5% 이내 |
| 권리금 보호 | 건물주의 권리금 회수 방해 금지 |
이 세 가지만 알고 있어도 임대차 분쟁에서 내 권리를 지킬 수 있어요.
좋은 자리를 찾는 것만큼 좋은 계약 조건을 만드는 것도 중요해요.
설레는 마음에 빨리 계약하고 싶은 거 이해해요.
그래도 계약서만큼은 꼼꼼하게 보셔야 해요.
모르는 조항이 있으면 전문가의 도움을 받는 것도 방법이에요.
소상공인시장진흥공단에서 무료 법률 상담을 받을 수 있으니 활용해보세요.
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